郑州商场招商

联营模式难以为继

联营模式被业内人士俗称为二房东模式。因为大部分百货公司没有自己的物业，只是从商业地产商那里租用物业，然后转手再租给各个品牌商或者代理商，利润来源主要是收取品牌商的租金和销售扣点。而欧美百货企业普遍采用买手制，通过将商品低价买入高价卖出赚取利润。

避开了一定风险的同时，百货联营制也有不小的弊端。一是百货店提供售卖服务和购物体验职能丧失，变为卖场出租者，二是导致各家百货店“千店一面”，同质化现象严重，引发了恶性的价格竞争。目前中国百货企业的自营比例大约为5%～8%，而欧美百货企业自营比例超过30%。如美国的梅西百货，其自营品牌的数量占40%～50%，另外如玛莎百货、连卡佛等多数商场都采取自营模式，综合毛利率超过40%，而中国百货企业的毛利润仅在20%左右。

另外，在“联营”模式下百货的盈利能力也决定了其相对不高的租金承受力，再加之近几年利润普遍下滑，租金便成为了越来越重的负担，对项目的持续运营也形成了障碍

未能与时俱进，迎合消费者需求

没有迎合消费者需求、找准自身定位。使得以ZARA、HM、MUJI、CA等具有设计感、个性特征鲜明的中型店铺（次主力店）为主体，再辅以各种休闲娱乐业态的现代化购物中心得以一步步蚕食百货商场的市场份额，而这些店铺也具有更高的租金支付能力与聚客力。

电商疯狂发展分流交易额

中国互联网信息中心数据显示，2013年中国网络购物交易额达到1.85万亿元，同比增长40.9%。其中，“双十一”期间淘宝和天猫的交易总额就达350.79亿元，而上海市商业信息中心发布的抽样监测结果显示，去年全年上海54家百货商场共计实现零售额仅309.64亿元，同比仅增长0.2%。2013年商务部监测的3000家重点零售企业销售数据显示，网络购物销售增长31.9％，增速分别比百货店、超市和专业店高出21.6、23.6和24.4个百分点。

大多数百货企业增速下滑是一个不争的事实。例如天虹商场,从2011年到2013年主营收入分别为101.74亿元、130．35亿元、143.77亿元，同比分别增长26.28%、28.12%、10.26%；净利润为4.85亿元、5.74亿元、5.88亿元，同比分别增长36.25%、18.33%、2.4%。无论从营收上还是从利润上来说，增速下滑的趋势显得尤为明显。

地价上涨引发的一系列问题

在政府力推的城镇化过程中，土地价格不断上涨，物业建筑及装修成本亦大幅提升，这些都大幅拉高了零售物业的投资预算，激发了物业出租方对租金收益的更高预期。

中国连锁行业协会的报告数据显示，2002～2005年是连锁企业开店最快时期，相当部分门店租期为10～15年，最近两年将集中续租且预计租金将会成倍增长。从2013年开始，零售企业费用平均上涨了8.3%，其中连锁百强企业房租平均上涨20%、人工费用上涨20.5%，房租、人工费用是百货业费用上涨的主要原因。

由于物业到期后租金翻倍上涨，一下子吃掉了有限的利润，这让一些零售企业无力承受。

华中商业地产认为，如果把传统百货业在今天所面临的困局危言耸听般的与“电商”相结合，倒不如说是百货业自己的原地踏步、不思进取导致了今天的结局。按莫利·巴利斯在《购物的社会学》中的观点，百货商场最大的魅力在于种类齐全的商品，有吸引人的商品陈列，顾客无论购买与否，均能自由地品评商品。

但是，当电商和现代化的购物中心出现时，百货业不可避免的将遭受打击，前者同样齐全却更加便宜；后者则更加细分、更加专业、更加注重消费者需求（情感、文化需求）。

过去，消费者们将百货商场当做生活方式的教科书。而现在，他们只将它看作一个生活场所，希望在其中完成他们的聚会、购物、休闲玩乐的综合需求。从这个角度看，功能业态更丰富、空间体验感更强、服务完备度更高的“购物中心”完全迎合了消费者需求，从而取代了百货商场在消费者心中原有的位置。而百货商场依然是一个注重“商场”本质的场所（仅仅满足了消费者购物需求），与当下主力消费人群的需求已经产生了极大的错位。

所以，当百货商场的经营者们都在哀叹自身命运的时候，不如想想该怎么杀入对方阵地，将市场份额抢回来。毕竟，消费者在乎的是谁能更好的满足自己。

郑州丹尼斯百货（人民路）

28.6亿元，较之2012年的28亿元增长了6000万元，与前两年相比，增幅放缓。郑州商业观察分析认为：受电商冲击、受政府反腐倡廉的影响（丹尼斯的购物卡销售一直都以神话著称）、业态难以满足消费者需求；

郑州丹尼斯百货（花园路）

16亿元，较之2012年的15亿元增长了1亿元的销售额。整个2013年，丹尼斯百货（花园店）都在做业态的调整与重新配比，加大了体验业态（餐饮、仁民会所）的配比。另，为了解决这一区域商圈停车难的问题，也在项目北侧的空地兴建地下4层的大型停车场；

郑州大商新玛特（金博大）

15亿元，较之2012年的12亿元大幅增长了近3亿元的销售额，成绩可喜可贺。与本土另一家百货业巨头丹尼斯相比，大商今后将继续定位于中端消费人群，并根据消费者的需求，不断拓展体验业态、甚至转向购物中心模式；

王府井百货（洛阳店）

10.7亿元，较之2012年的10.21亿元，有略微增幅，但足以体现出省级2线城市的消费力或消费观念仍有断档现象，需进一步进行引导；

郑州百货大楼

2013年底，郑州百货大楼率先开启变革之路，长春欧亚集团购买郑州百货大楼33.08%的国有股权成本共计10,740.98万元。

其中：职工安置费用6704.17万元；另外欧亚集团还会支付企业改制基准日至股权购买日期间增加的职工安置费用1912.77万元；拖欠职工社会统筹金559.61万元；职工集资款本金、利息1564.43万元。

而在本次受让购买郑州百货大楼33.08%的国有股权完成后，欧亚集团也成为了郑百第一大股东。在正式收购完成后，欧亚集团也表示，公司将通过各种路径，提升郑百的经营档次和经营品位，使之向现代百货业态迈进，形成自己的市场定位和目标消费群体，跃上新的经营发展台阶。

郑州百货大楼股份有限公司是1955年成立的国有企业，位于郑州市最繁华的商业区北二七路，建筑面积50631平方米，主要经营日用商品的批发零售。

郑百曾是郑州商业的名片，目前处于正常经营中。截止到被收购前，郑百资产总额28,424.84 万元，负债总31,847.54万元，所有者权益-3,422.70万元。

大商集团金博大店

自2006年进驻中原市场后，大商集团创造了一个又一个的销售额记录，随着近两年电商的冲击，所有人都不看好百货业的发展，但大商金博大店依然能够在2013年12月份的店庆活动中，创造出4天2亿元的销售业绩，不得不说其运营上所取得成功与突破。

进入2014年，随着华润万象城等一批现代化购物中心的入市与待入市，以大商为首的老牌百货也深深感受到了来自消费者市场的压力与购物中心的挑战，二七商圈战略格局的变化也促使大商加快了启动改造升级的步伐。

金博大店一期升级改造于6月3日开始，同时在进行的是商品的布局调整及品牌调整。除了引进星巴克郑州旗舰店（黑围裙店）、台湾第一牛排之称的“斗牛士”、Zoo Coffee、DQ、瑞可爷爷、恒记甜品等一批时尚轻餐饮外，还对一楼的珠宝区，负一楼的大商超市进行了翻修与改造。

与此同时，大商集团还成功摘得了金博大城西侧14.92亩的地块，将全力打造和兴建大商金博大二期购物中心项目。

丹尼斯百货

作为土生土长的老牌劲旅，丹尼斯2013年的总销售额达到了142亿元，其中百货店销售额70亿元，超市店销售额66亿元。探究其销售业绩增长曲线，你会发现，它用14年成功挺进百亿企业行列，其营业额迅猛增长了几十倍。

虽然一直在说电商如何冲击百货业，但对于做精品高端百货的丹尼斯来说，这一点真的受影响不大。因为其最大的竞争对手来自于业态更加丰富与人性化的购物中心。

早在2007年，丹尼斯就斥资近3亿元，以均价超过每亩450万元的价格，分三次拿下了这块位于郑州市二七路以西、太康路以北、人民公园以东的黄金地块。该项目总投资超过18亿元，总建筑面积40万平方米,定位为大型城市综合体，集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店等多种功能为一体。

但也有行业内同行表示，丹尼斯大卫城无论在业态配比、团队建设还是招商策略上，依然延续了先前百货的做法，可谓是换汤不换药。

据丹尼斯百货向华中商业地产表示，该项目较之前的丹尼斯项目除引入更多的高端奢侈品品牌外，其主体结构仍旧以百货业态为主，酒店、写字楼为辅，六层的购物中心则配套了更多的餐饮业态与电影院、KTV娱乐业态。预计将在2015年初开门营业。

目前已知的签约品牌包括Gucci、Zegna、Cartier、Tiffany&CO、韩国CGV影城、俏江南、王品台朔、Hollys Coffee、57°湘、我爱鱼头等。

＆中国百货业态局部下滑是事实，从行业的攀升理论看，经过这两年的调整，会恢复过来的，个人倒觉得电商行业的停滞会在未来两年显现出来。

＆所谓的百货已死都是无稽之谈，现在购物中心做死的个数并不比百货少。只是以往大家用心太少，依葫芦画瓢，也能赚钱，就懒得钻研。现在百货风华已过，徐娘百老，只有重新找回自我。

＆百货不会死，只是百货要重新规划路线，百货的模式相对独立，因此整合最关键。未来主题性质的百货色调会越来越重，难道百货里就不能甚至是纯餐饮吗？道理都一样，看谁走在前面。

＆那些说电商在冲击百货的人完全不知道电商在玩什么，如果电商成本低为啥京东还亏损啊？那些去网上买衣服的人，没有网络就会去百货店了？她们更愿意去批发市场吧~~电商来势汹汹但还没有触及百货的核心价值。但是百货本身正在放弃这种核心价值，误区一：做电商；误区二：调整门面多于调整内涵；误区三：只关心数字不关心人。

近年来，部分国内百货公司尝试引入买手模式扩大自营比例，从调研情况来看，采用买手模式的范围主要集中在食品、3C产品、名表、国际一线化妆品、部分特色商品等商品类别。

国内大型百货公司，例如百联集团的自营比例目前就已经超过10%。公司每年都会派境外采购团，主要采购皮具、进口食品等;目前已代理了一个服装品牌、一个皮具品牌，并拥有一个自有品牌的羊绒衫。

2014年9月，RET睿意德中国商业地产研究中心联合观潮网共同对外发布了中国首个《买手店研究报告》。

该报告共选取了55个在中国大陆开店的买手店品牌为研究样本，对买手店品牌的店铺面积、店铺数量、品牌数量、企业规模等多维度数据进行统计和分析，对买手店市场作全方位的深入研究。

报告中指出，实行买手制的前提，是自身必须拥有成熟的消费群体。

其中便以连卡佛为例，第一个进入中国市场的“排头兵”是连卡佛，2000年在淮海路大上海时代广场一度成为地标性建筑，后来却因水土不服败走申城。经过近几年的调整与市场培育期的逐步成熟，连卡佛强势回归。除了源于其运营模式的改革，最大的理由应该是内地消费者的消费观念正在日渐成熟，消费者正在寻找真正适合自己的产品。

当然，除了百货商场引入买手店，该报告还分析指出，艺术氛围浓厚的购物中心也更热衷于引入买手店。因为既符合自身气质，同时又能笼络部分小众人群。

在引入买手店时，开发商甚至愿意提供装修补贴、免租、合股等优惠条件。但买手店由于其对店面在地段、装修、消费人群等方面的要求特殊，所以要找到匹配度高的购物中心也实属不易。同时，越来越多的大型买手店已不再满足于买卖双方间的商业互动，更试图打造一个全方位渗透消费者生活的立体式体验空间，所以餐厅、酒吧、书店、艺术展览等多功能业态陆续成为买手店内新的人性化场所。

有人预言，在未来的5到10年甚至更短的时间内，不断涌入的国际时尚品牌和饱含生命力的本土设计师品牌，将改变国内百货零售的商业模式。届时，每家百货商店都会有不同于别家的特色品牌，多品牌集成店更将初露锋芒。

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