楼继伟答记者问：怎样推进房产税立法？ 140306
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导读：今天（8月5日），新华社正式发文称“房地产税法正式列入中国立法规划”；文章说：一段时间从公众视野“淡化”的房地产税有了新动向。最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。
房地产税正式列入中国立法规划，将来征收房产税，对你的生活有啥影响？闻天君为各位梳理一下有关房产税的“前世今生”：
房产税虽在中国只是一个占总税收收入1.4%的小税种，但与普通百姓的关系非常密切。
闻天君了解到，房产税的概念最早出现在中央层面的文件中是在2003年，距今已12年了，当时还被称物业税。随后，房产税一词逐步取代物业税，并从最初的“研究开征”逐步走向“试点开征”。磨剑十多年可见改革之难。
房产税讨论、争议、猜测一直不断，湖南、湖北包括北京也都曾有市场传闻将试点开征。从官方不断传递出的信息可以看出，房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向全国推开。
2011年1月，房产税开始在上海、重庆试点，方案不一。上海方案只针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房，涉及存量与增量。
房产税开征，对于房地产商基本不会有太大影响。原因在于国家的限购政策已经很大程度限制了投资和投机性购房，现在靖江新购住房基本趋于自住，以刚需为主，这就直接导致房产税的征收对开发商的影响意义较小，对于房价也不会有抑制可言。
无房人群虽然不是房产税的直接打击对象，房产税却通过房租的上涨间接地转移到租户身上，使租户在城市的生活成本被迫提高，而无缘无故地成为了房产税的最终受害者。鉴于对上海房产税征收政策的解读，征收对象为超过人均60平方米以上的家庭才予以征税，这也说明房产税的征收对于普通的刚需一族是基本无影响的，也就意味着中国公民拥有一套基本的住房还是比较保险的。
对于刚需购房族，高得离谱的价格一直是大家心底难以掩饰的痛。不过值得庆幸的是，去年以来国家严厉的调控已初现成效，局部地区开始理性回归。比如北京通州板块的均价由2010年的直冲3万降到目前15000元/㎡，这个价位基本已经回到3年前了。尤其是今年开春之后，各种优惠促销把戏层出不穷。这种罕见的抢购盛况也是购房者逐步回归理性的表现，对于出手时机的把握越来越理智。
闻天君为网友算算这个账哈：上海按千分之六征收“房产税”，假设在上海购买一套300万元的房产，300万元一年按千分之六征收“房产税”就是18000元，也就是说每年要缴18000元的房产税；而相比之下，重庆的“房产税”更可怕，普通住房按千分之五征收，高档住房尤其是独栋住房按千分之十，最高按千分之十二征收“房产税”，如果在重庆投资2000万元买一套别墅，一年“房产税”最高可能达到24万元。
显而易见，各位网友都明白，可见房产税给普通购房者带来的压力还是不小的，但给投机者的压力却并不一定使其放弃房地产市场。
闻天君个人认为，房产税对普通人、特别是年轻人的影响比较大。在北京和上海已经能感受到明显影响了；房产税使租房市场供求缩小，租金就上升了。房产税表面是买房子的人才要承受，但实际上会转嫁到租房子的人身上。衣食住行是人生活的基本诉求，一旦其中一个因素成本上涨，必然牵动其他因素的成本也跟着上涨。
一些专家同时指出，作为财产税，房产税扩大试点乃至全国推开后，将会更有效地调节居民财富分配，而房产税全国推开也一定是个逐渐的过程，各地会有差别化的税制设计，在考虑到每个人基本的住房需求时，让持有较多房产的人增加成本。
小知识：房地产税和房产税不是一回事
房地产税与房产税最大的区别在于：房产税作为财产税，其征税对象为房产，而房地产税征税对象既包括房产又包括土地。通俗解释就是：一个财产税税种，两个财产主体。而房地产的财产主体有两个：房屋属于卖方人，而脚下的土地却属于国家，拿住宅来说，只有70年使用权，并没有实际拥有权。
房地产税实施必须具备两大先决条件：一是需要依靠不动产统一登记制度，搞清楚全国的房产数量，这些房产分布在那些人手里。根据相关数据，再行确定房地产税的征收对象、征收标准和相关税率。两会过后，住建部已经明确表态，将在6月份实施不动产统一登记制度，但何时上述数据能够搞清楚，并没有一个明确的时间表。
第二个条件就是房地产税里“土地”部分的税如何征收。在购买商品房时，房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金，这就意味着土地使用年限内，已经一次性缴清所有的租金。房地产税作为财产税一种，是以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。它以财产为课税对象，向财产的所有者征收。
只有使用权，而无所有权，按照法理是无法向房屋所有权人征收“土地”税的。即使退一万步，强行“立法”容许征收，是否存在二次征收问题。因为土地出让金的缴纳和房地产税是重复征收的。70年出让金一次性缴清，然后每年还继续征税，两者本身就存在矛盾。所有有开发商和学者就建议，如果房地产税真的征收，土地出让金是否应该免收？这样才能起到真正意义的上降房价之目的。
从上面分析可以看出，从房产税到房地产税，虽然一字之差，意思却有天壤之别。前者已经废弃，后者要真正落地，不仅需要做大量铺垫性工作，更重要的是要进行土地制度、税收制度的变革。房产统一信息、土地出让制度是否改变、土地产权如何明晰、出让金和税收如何平衡，都是看起来简单，落地起来比登天还难。
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