天津滨海新区成鬼城 天津滨海新区“鬼城”频现 “中国曼哈顿”危机显现

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“空谈误国,实干兴邦”,在天津滨海新区响螺湾商务区的主干道尽头,一面巨幅标语静静矗立。在这幅标语的正对面,则是一桥之隔的于家堡商务区。这两个被滨海新区列为“十大战役”的重点发展项目,如今已经因为大量项目烂尾而再度进入人们的视线。这个被视作是未来“中国曼哈顿”的区域,在媒体笔下有了新的名字——“亚洲新鬼城”。与此同时,位于天津宝坻区的亚洲最大别墅区“京津新城”也已经确定烂尾,成为当地农民放养牲畜的地方,入住率不足一成。政 府主导的过度投资让天津“鬼城频现”。为求解困局,天津市政府已将目光投至 “京津冀一体化”的东风,甚至有传闻称, 天津希望将中国银监会吸引至天津以求解 “鬼城”困局。

回顾历史,1982年,北京市政府首次提出“首都圈”概念。1986年,环渤海地区 15个城市成立了环渤海地区市长联席会。2004年国家发改委正式启动了京津冀都市圈区域规划的编制工作,京津冀三地发改部门在廊坊召开京津冀区域经济发展战略研讨会,达成“廊坊共识”。2010年,《京津冀都市圈区域规划》上报国务院,次年国家 “十二五规划”提出“打造首都经济圈”。 过去20年,作为概念的“京津冀一体化”至少被提及四次，今年更是首次被提升至国家战略高度。

被视作是主要因北京“大城市病”而加速的新一轮京津冀一体化进程,同时也被河北、天津等地方政府视为新的发展机遇。在京津冀和中央三地四方的博弈下,由强大行政力引导的“京津冀一体化”能够打破同样因行政力博弈而造成的京津冀各自为政的松散局面吗?天津诸多“鬼城”能否借“京津冀一体化”东风得到解决或是衡量其是否成功的一个重要指标。

“鬼城”频现

天津塘沽外滩公园，出租车司机以每位十块钱的价格四处招揽着去“海边拾贝”的游客。这里是海河的入海口，河与海，这座城市最重要的两条血脉在这里交汇。像上海一样，天津人称此地为“外滩”，政府也期待这里能复制上海外滩的繁华，将滨海新区大量的新项目选址于海河对岸。如今，这里成为观赏这些项目的绝佳地点，只不过游客看到的不是摩天大厦，而是一座座濒临烂尾的空楼。

自上半年至今，境内外媒体纷纷将焦点聚集在海河入海口旁的两个区域——响螺湾和于家堡，这两个总体面积加起来超过美国曼哈顿的新区，在媒体笔下被称为“亚洲最大的鬼城”。成型已经将近十年，被寄予“中国第三经济增长极”的滨海新区就这样再次进入人们的视野。 通过外滩公园向海河望去，不少接近或者已经完全停工的写字楼项目耸立在对岸，河流产生的水汽夹杂着华北空气中的雾霾，让这些烂尾的建筑的确有些影视作品中“鬼城”的味道。 据内地某财经媒体报道，作为滨海新区核心商务区的响螺湾已开工建设39个项目，共计48栋大楼，处于封盘或者停工的项目约占30%。该媒体表示，如果通过市场消化这些存贷，则最少需要10年以上。

该媒体的担心并非毫无道理，《凤凰周刊》记者多次走访滨海新区下辖的响螺湾商务区和于家堡金融区后发现，当地的确存在大量封盘、停工的现象，响螺湾的封盘停工楼盘甚至能有四到五成，施工中的楼盘工人人数也不多。距离官方2009年时宣布的超过千名建筑工人的施工高峰有着天差地别。

记者走访于家堡时恰逢工作日的中午，在已经建成的诸多建筑物中，几乎找不到入驻的公司，一家刚刚进驻的公司在开业典礼上燃放的炮竹，则成为这片高楼丛林的唯一生机。

宽阔的四车道公路上车辆稀少，不少“新手”都将此作为练车的场地。同样的情况在滨海新区的其他几个重点建设项目中都有发生：在中新生态城、鲤鱼门等地，先于其他设施修建起来的宽阔马路，成为了“新手”们练车的乐园。

而与于家堡一桥之隔的响螺湾，施工状态也没有好于于家堡。据当地司机介绍，响螺湾十几个项目中，较大的几个已经停工数年。虽然在施工的建筑中声响要高于于家堡，但是和几乎同期修建的于家堡相比，响螺湾的工程进度还要慢于于家堡，甚至连内部的路网都没有建立完整。

响螺湾商务区的规划面积是3.2平方公里，建筑面积567万平方米。于家堡规划用地面积3.44平方公里。每一个商务区的规划面积几乎都与北京国贸CBD面积相当，总计面积则超过了美国曼哈顿。按照官方原计划，响螺湾商务区、于家堡金融区和泰达MSD共同构成滨海新区的中心商务区。响螺湾商务区作为滨海新区中心商务区的起步区，在2007年便开工建设，当时预计2012年全部建成38个项目。

2011年，响螺湾最高的项目滨海华贸中心便完成了基本建设，圆满封顶。根据当时的报道，该项目于2010年4月开盘，当年10月便已售罄。但《凤凰周刊》记者现在并未发现该项目有公司入驻的迹象；而另一个已经完成的富力广东大厦，也一直延后着入驻时间，该大厦最新的资料显示，入驻时间可能要延迟到2014年年底。

于家堡项目则是在2009年启动建设，政府当时的说法是：预计三年全面开工，五年初具规模，十年基本建成。预计建成时将会有120个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目，成为世界规模最大的金融区。修建之前，政府对其的定位是“与北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”。

而与于家堡、响螺湾同为天津滨海新区“十大战役”中的“中新生态城”，如今也面临着危机。

2008年9月28日，时任国务院总理温家宝和新加坡国务资政吴作栋为中新生态城奠基。这在当时被称作是世界上第一个国家间经济技术合作的生态新城，也是中新两国继苏州工业园后另一个大型的战略性合作项目。据当时设想，中新生态城将在10至15年内建成超过30平方公里的生态城，入住人口至少30万，并且引进几所大学。

目前，这所建立在盐碱地上的生态城已经初具规模，8平方公里的生态城起步区基本建成，其间的环保公交、城市绿化已经达到起初预计的“生态城”标准，并且获得国务院颁发的“国家绿色发展示范区”称号。

但与生态城现行发展的绿化、环保等工程相比，其产业的募集和居民小区的建设则稍显落后。至今，生态城仅有一个居民小区部分落成，成型的产业也只有国家动漫产业园一家。 《凤凰周刊》记者在走访时发现，在成型小区的周边，超市、餐厅等店铺稀少，且部分仍未开业，中小学、幼儿园、医院、轨道交通等基础设施还远未配套。给大学城预留的公交站周边仍是一片荒地，选择在生态城居住的住户大多是在几公里外开发区工作的年轻人。

建设伊始，生态城附近的房价曾一度飙高，一年前左右开始下跌，对此，天津市政府还调整了对滨海新区购房获赠蓝印户口的标准，试图拉抬房屋销售情况。目前，生态城长期住户刚超过一万户，和预计中的30万人城市规模差距甚远。

但天津市官方对“鬼城”的说法嗤之以鼻，天津市政府副秘书长陈宗胜曾在今年6月表示，于家堡是“鬼城”的说法纯属“无稽之谈”，因为“城尚不存，鬼何焉附？”陈宗胜透露，于家堡金融区总计划建设120栋大楼，目前只建设了14栋，而大部分贷款都是在2019年之后到期，短期偿债压力较小；而且在自贸区申报和京津冀一体化的历史机遇下，天津“比以前更有信心”。

危机显现

对于为何出现“鬼城”的原因，有研究人士认为，是政府过度主导导致响螺湾商务区乃至整个滨海新区的投资过度超前，行政因素影响太过严重导致。在走访中，《凤凰周刊》记者也发现，由于整体规划范围过大，加之几乎在建项目均为写字楼和办公式公寓，项目同质化现象太过严重，也是导致项目遭遇销售阻力、开发商降低投资力度的一个原因。而根据外媒报道，这片地区第一栋大楼自2010年完工以来就一直没能招揽到租户，而一家房产中介虽然对未来充满信心，但其公寓的销售量也仅仅停留在个位数。

而与政府早年的大手笔投入相比，该地区已建成项目的销售不利，不仅影响到开发商的后期投资意愿，导致烂尾楼频现，更严重的是，投资迟迟无法收回，很可能为政府带来严重的债务危机。

2009年，天津滨海新区召开新闻发布会，宣布将投资超过1.5万亿元，加快推进于家堡、响螺湾等十大工程，并将此命名为滨海新区的“十大战役”。本文上述所列“新手”练车乐园的几个项目悉数都在此“十大战役”之列。

而“十大战役”也让天津近年来的政府债务猛增，年初时有外媒报道，天津市已欠下超过5万亿元债务。今年4月，曾经主管前身为天津经济技术开发区信托投资公司的北方信托公司董事长刘惠文的自杀，更是加深了人们对天津市债务危机的揣测。

但天津市审计局公布的消息，截止到2013年6月底，天津市各级政府总计负债为2263.78亿元，远低于外界传闻。不过仍高于2013年天津市全年财政收入。根据财政部数据，天津市2013年公共财政收入为2078亿元。

天津市滨海新区建设投资公司是一家与上述项目有关的政府投资平台，该公司2013年的收入下降了68%，收入额还不到今年到期债务的1/3。对此，有媒体引述渣打银行大中华区研究主管王志浩的话说，当地政府融资平台用出售债券来还银行贷款的做法只是在“拖延时间”。虽然不大可能发生债务危机，且天津等大城市有能力填补空缺，但一些信贷和资产将不良化，从而给增长拖后腿。

该公司年报显示，该集团2013年营收已经降至59亿元人民币，利润也下降了37%。今年，该集团将有207亿元债务到期，2015年还有139亿元债务到期。今年5月，该集团发行了25亿元的无担保债券，票面利率为6.5%，所募资金用于偿付银行贷款及利息。 《天津滨海新区建设投资集团有限公司2014第一期短期融资募集说明书》称，该公司主要从事滨海新区基础投资、建设、运营和管理等业务，其盈利能力与宏观经济周期有着比较明显的相关性。如果未来经济增长放缓或者出现衰退，地方政府可能改变有关基础投资建设和规划，建成的基础设施的使用需求可能减少，从而对公司的盈利能力产生不利影响。

该说明书还显示，2010-2012年间，该公司经营性现金净流量持续为负，每年超过20亿元，说明书认为，该公司资产流动性较差，对该公司的偿债能力有一定的影响。与此同时，天津市今年的经济发展状况也有所放缓，第一季度的经济成长率降至10.6%，明显低于2010年巅峰时期的全年17.4%，也创造了1999年来天津市最低的经济成长率。

这并非是滨海新区发展30年来的第一次危机，滨海新区开发的历史可追溯到1984年的“天津开发区”，是当时第一批14个沿海开放城市之一。在当时中央财政困顿情况之下，所谓开发区只是自凭本事招商引资。之后天津先后成立了天津港保税区和高新开发区，但成效十分有限。

在之后，天津开发区随着天津的发展逐步升格：1994年被天津市单方面提案成立滨海新区，1999年被国务院指定为环渤海经济区中心，2005年加快滨海新区发展被写入“十一五”规划，2006年5月被批准成为继浦东之后的第二个国家综合配套改革试验区，8月，天津被定义为北方经济中心、国际港口城市和生态城市。

2006年被批准为国家综合配套改革试验区之后，天津市政府布置和引导了大批重大工业专案，为天津经济带来了显着的拉动作用。1994年天津市固定资产投资总额为332.52亿元人民币，天津滨海新区的固定投资总额为108.03亿元，仅占全市的32.49%。而如今无论是固定资产投资总额还是GDP，滨海新区都已经占据了天津市总额的一半以上。

但随着行政地位的提升和项目引入带来的实际增长，滨海新区不仅面临着和周边城市的项目争夺，滨海新区下属的几个行政区和功能区也开始对项目进行争夺，职权不清和组织架构混乱让滨海新区的发展一度遭遇危机。滨海新区的一位官员曾对前来调研的学者抱怨称：“中央政府拨一笔经费下来时，各功能区、行政区都在争夺，DELL、空客等项目到天津时，开发区也争、保税区也争，各行政区也都在争。”

组织架构混乱，滨海新区内各行政区、功能区“谁也不管谁”的局面，直至2008年滨海新区管委会主任兼任塘沽区委书记、行政体系打通之后才有所好转。而以2009年11月天津市的汉沽区、塘沽区、大港区三区正式合并，滨海新区从“开发区”变为一级政府，并由原管委会书记何立峰担任第一位区委书记开始为标志，滨海新区才彻底厘清行政体制。